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최근 정부의 대출 규제가 일부 풀리면서 내 집 마련을 고민하시는 분들이 많이 늘었습니다. 또한 매수세가 살아난 지금이 기회라 생각하고 보유한 집을 부동산에 내놓는 분들 또한 많아지고 있습니다. 부동산 매매로 수익을 내고자 하는 분들이 가장 신중하게 계산하고 고민하는 부분이 '양도소득세'입니다. 양도소득세에 대해서 자세히 알아보고, 양도소득세를 비과세 처리하여 세금을 절약할 수 있는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
1. 양도소득세란?
양도소득세는 부동산에만 따라붙는 세금이 아닙니다. 주식등과 같은 파생상품을 양도할 때도 법적으로 양도소득세가 부과됨을 알아야 합니다. 이처럼 개인이 토지, 건물 등의 부동산이나 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 발생하는 소득을 대상으로 과세하여 부과하는 세금을 의미합니다.
일반적으로 양도소득세란, 과세대상 부동산의 취득일부터 양도일까지 보유기간동안 발생한 이익에 대하여 양도하는 시점에 일시에 과세하게 됩니다. 따라서 부동산을 취득 가격보다 같은 가격이나 더 싸게 매도한 경우에는 이 양도소득세가 부과되지 않습니다.
2. 양도소득세 과세대상
- 부동산 : 토지, 건물
- 부동산에 대한 권리 : 분양권, 지상권, 전세권, 임차권
- 주식 : 주식, 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
그 외 파생상품, 신탁수익권 등이 있으나 보편적으로 거래되는 항목이 아니기 때문에 다 언급하지 않겠습니다. 궁금한 사항은 아래 링크를 참고하시기 바랍니다.
3. 양도소득세가 과세되는 양도의 범위
양도소득세는, 자산의 등기 기록에 관계없이 매매, 교환 등으로 사실상 소유권이전이 되는 경우에 부과됩니다. 그러나 배우자, 또는 직계존비속간에 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세 대신 증여세가 부과됩니다.
4. 양도소득세가 비과세되는 경우
- 1세대 1주택 2년 이상 보유한 경우 비과세 : 그러나 이 경우에도, 실거래 금액이 12억 원을 초과하면 양도소득세가 부과됩니다. 또한 해당 부동산이 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 취득했다면 실거주 2년을 채워야 비과세가 됩니다.
- 양도소득세가 감면되는 경우 : 장기임대주택, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면됩니다.
5. 양도소득세 납부기한
매도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고, 납부를 해야합니다. 만약 7월 15일에 매도하였다면 9월 30일까지 납부해야 합니다.
6. 양도소득세를 납부하지 않을 경우
양도소득세를 신고, 납부하지 않은 경우 무신고가산세 20%, 납부지연가산세를 1일당 0.022% 추가 납부하게 됩니다.
7. 양도소득세 분할납부
납부해야할 양도소득세가 1천만 원을 초과하는 경우는 2개월에 나누어서 납부할 수 있습니다.
- 납부할 금액이 2천만원 이하인 경우 : 1천만 원을 초과하는 금액을 분할납부
- 납부할 금액이 2천만원을 초과하는 경우 : 납부할 금액의 1/2 이하의 금액을 분할납부
8. 양도소득세 계산방법
- 양도차익 = 집을 판 금액 - 집을 산 금액 - 필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제
- 산출세액 = 과세표준 X 세율
- (최종) 납부금 = 산출세액 - 공제, 감면액 + 지방소득세
한번 예를 들어 보겠습니다.
비조정지역에서 3억에 산 집을 5억에 팔았고, 1년간 보유했다고 칩시다. 취득세와 복비, 수리비 등 총 들어간 필요경비는 1000만 원입니다. 현재 연간 기본공제 금액은 250만 원입니다. 아래의 첫 번째 표는 양도소득금액 구간별 세율과 누진공제액입니다. 아래의 두 번째 표에서는 보유기간별 세율을 보겠습니다.
- 양도차익 = 5억 - 3억 - 1000만원 = 1억9천만원
- 양도소득금액 = 1억9천만원 - 0원 (3년 이상 보유부터 가능)
- 과세표준 = 1억9천만원 - 250만원(기본공제) = 18750
- 산출세액 = 18750 X 60% = 1억1250만원
- 최종납부 = 1억1250만원 + 1125만원(지방소득세10%) = 1억2375만원
최종 납부 금액은 1억2375만원이 됩니다.
요즘은 인터넷상에 자동으로 양도소득세를 계산해주는 프로그램도 많이 생겼습니다. 편리함을 위해 자동계산기를 쓰는 것도 좋지만, 적어도 내가 내는 세금이 어떠한 원리로 계산되어 산출되었는지 정확히 알고 있는 것이 중요합니다. 그래야 추후에 집을 매매할 때, 계산 원리를 참고하여 세금을 줄일 수 있는 방법을 찾을 수도 있고 불필요한 세금을 지출하는 불상사도 막을 수 있습니다.
